6月15日，国家统计局公布2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

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数据显示，5月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比总体降势趋缓。

另外，5月70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。

新房价格环比整体涨幅回落

先看新建商品住宅，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中北京、上海和广州环比分别上涨0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

“本次新房房价最大的特征在于，房价指数环比涨幅连续两个月收窄，这说明没有延续一季度回暖的态势，回暖遇阻。”易居研究院研究总监严跃进表示，各地新房销售的蓄客比较困难，房企销售面临压力，一些城市也出现了较大幅度的降价，这自然会带动房价走势疲软。

“一线城市也出现了冷热分化情况，分化同时也出现在同一城市的不同板块和不同楼盘之间。”58安居客研究院研究总监陆骑麟表示，当前不少城市在政策放松的同时，积极推出促销方式，通过价格层面的优惠来吸引更多的需求者加速入场。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，本月一线城市房价涨幅回落更加明显，主要原因在于其一季度新房市场回升明显，二季度开始开发商有提价行为。但集中在一线城市的新市民、年轻人对价格比较敏感，且一直有价格下跌预期，导致价格上升后去化降低。

“加上二手房挂牌量攀升，且价格下跌对新房形成冲击，于是在4-5月份开始，提价现象减少，重回降价促销。”李宇嘉认为。

2023年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。

二手房价环比下降

从二手住宅看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。

二手房市场的表现引起了业内关注。“在连续3个月上涨的基础上，二手房价格指数出现下跌。鉴于2月份以来房源挂牌增加、二手房交易周期明显延长等新情况，我们认为二手房供求关系出现了问题。”严跃进说。

“二手房流动性增强，才能带动新房市场的活跃。”严跃进表示，当前二手房市场压力具有普遍性，各地需要把二手房的提振作为近期重要工作之一。

值得注意的是，一线城市中上海、北京的二手房价出现了较大跌幅。李宇嘉对此分析称，一是因为一季度市场回升后更多的业主选择挂牌，京沪楼龄较长的房源占比较大，在需求端选择多元的情况下，很多业主为了尽快出手选择下调挂牌价；二是新房入市项目增加，且选择低于二手房价格出售，导致需求被分流。

2023年5月70个大中城市二手住宅销售价格指数。

“目前全国楼市宽松政策分化，一线城市没有明显调整，而三四线城市政策影响已经减弱。” 中原地产首席分析师张大伟表示，5月房地产市场的基本面依然没有全面改变，市场没有有力政策出台，一线城市在积压需求释放后，购房者继续观望，市场开始再次博弈。

李宇嘉表示，央行降低1年期MLF，预计5年期LPR有望下降，有望对后市形成一定支撑。但最关键的还是需求端对新市民、年轻人的就业、收入能积极帮助，供给端对开发商的风险能及时控制，否则金融层面的降息政策难以支撑地产量价的稳定。

“‘量价齐稳’的楼市才是健康的市场，需要在房住不炒的背景下，从供给端和需求端同时发力。”陆骑麟认为，今年楼市的复苏总体依然会呈现波折性，上涨及下降趋势交错呈现，短期内楼市依旧有“二次探底”的可能性，短期还需要从供应端和需求端两端进行同步支持。

陆骑麟表示，当前的购房需求已从刚需向改善型需求转变，核心城市超六成的需求为置换，“先卖后买”购房流程中“带押过户”还需全面推广，并且“认贷不认房”的政策也需要在重点城市全面推进。

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