开发了14年,北部山水新城还是只有瀑布公园拿得出手 天天播报
不管是商品房开发早期的“翠湖时代”还是最近这些年的“滇池时代”,临水而居都是昆明人始终不变的人居哲学,凡是有水的地方,都是房地产开发热土,比如北部山水新城。
凭借新城之名和环境优势,北部山水新城受到一众大牌房企的青睐,迎来一阵开发热潮。
(相关资料图)
时至今日,片区发展如何,优劣势在哪、未来又要如何发展?
截止目前,昆明有三个新城:呈贡新城、西北新城、北部山水新城,呈贡新城和西北新城自规划落地后迅速改头换面,如今都已是片区发展典范,唯有北部山水新城不温不火。
2009年6月,昆明市正式提出“北部山水新城”概念,将东起昆曲高速公路,南至沣源路,西至茨坝,北至松华坝,盘龙江两岸,规划面积13平方米公里(约19500亩)的区域划定为北部山水新城,发展至今已有近14年时间了。
从规划位置来看,北部山水新城三面环山,又背靠松华坝水库,盘龙江、瀑布公园穿越其中,山体水系交织,北部山水新城名副其实。
设立初期由于城中村、农田众多,基础设施几乎为零,几乎没有什么实质性的开发进展。
直到2014年前后,基础设施建设有所改善、生态环境优势愈发被重视,片区才迎来一阵开发热潮。
只不过相比呈贡新城和西北新城,北部山水新城的速度显然有些落后,无论是呈贡还是西北新城配套方面都没有明显的短板,无需依赖其他片区的配套,北部山水新城则在交通和商业配套方面落了下风。
从区域条件看,北部山水新城正处于昆明城市南北中轴线上,北京路贯穿,盘龙江环绕,2016年亚洲第一大人工瀑布公园投用,环境优势明显。
其他配套却有些参差不齐,教育方面主要集中在融城昆明湖,项目配套14所学校(含8所幼儿园、4所小学、1所初中、1所一级完中),其中云师大实验中学更是一所114班的超级完中,除此之外,还有金康园小学(龙溪校区)、金实小学(源清校区)、颐惠园小学、龙泉小学等都已投入使用,整体来看教育资源比较丰富。
医疗资源方面稍显不足,最近的三甲医院为昆明市第一人民医院甘美国际医院,距离北部山水新城约3-4公里;2019年为配合国家植物博物馆的建设,昆明市第二人民医院新院将在该片区重建,不过只是一所三乙医院。
现场看到已经建起围挡,有明显的施工声音工作人员出入,地面还有附着物未清理,应该是刚启动建设。
商业配套方面,片区内暂时没有知名的大型购物中心,只有项目自身规划的商业体,比如融城昆明湖和中建龙熙壹号,但都是以大盒子商业和裙楼底商为主。
另外,天宇澜山、北部山水新城浮岛智核地块也规划有商业,但由于项目住宅烂尾,商业也没了消息。
交通方面,昆明地铁2号线是距离北部山水新城最近的一条线路,但较近的龙头街站和北部汽车站均处于北部山水新城边缘地带,并未真正抵达核心区,片区内项目距离地铁实际都比较远,规划中R3快线地铁会经过山水新城,还不过短期内无法实现,公交线路也只有少量几条覆盖,片区居民出行比较依赖自驾。
总的来说,北部山水新城只有环境和教育配套还算不错,医疗配套还在建设中,商业和地铁严重拖后腿。
至于楼市的开发,华润置地是进驻片区的第一家大型房企,此后的主场就属于云南城投(现已更名为云南省康旅控股集团)。
随后,中建地产、碧桂园、万科、雅居乐(已退出)、新希望、金科陆续进驻,开发了中建龙熙壹号、碧桂园星荟、万科金域水岸等已交付的项目。
目前还有融城昆明湖、新希望·锦麟峯荟、中建金科向山的岛、源清轩景(原规划为公租房)等主要几个项目在售。
也有部分夭折的项目,天宇澜山、2019年恒大竞得的龙泉古镇片区土地、北部山水新城浮岛智核等,由于各方面原因暂缓开发。
北部山水新城虽然没有一夕之间腾飞,但后期也在持续发力,直到市场遇冷,在建项目陆续交付,又没有新项目入市,暂时冷却下来。
北部山水新城开发初期,即2014年前后,如山水润城、华润中央公园、融城昆明湖等在售楼盘价格在6000-7000元/㎡,2020年一度上涨到1.3万/以上,甚至高达1.7万/㎡,随后又走低,出现万元以下房源,如今均价稳定在1.2-1.55/㎡。
受市场环境影响,2021下半年到2022年也是北部山水新城的冷淡期,没有土拍、也没有什么值得关注的新项目入市。
目前在售项目仅剩融城昆明湖、中建金科向山的岛和新希望锦麟峯荟,其中融城昆明湖仅剩最后一个现房组团湖珀,新希望锦麟峯荟也已开发到二期(总规划两期,一期已交付入住),新房库存确实不多。
配套跟不上的一大原因就是入住人口不够多,消费需求跟不上。
当然,人口和配套本就是相互影响、相互作用的,也正是由于早期的配套的没有持续落地导致如今购房者信心不足,现阶段,不仅需要加快配套建设,也需要优质项目入市,提供更多置业选择。
配套方面,比如交通,虽然短期内无法覆盖地铁,但是可以从设立地铁接驳线、兴修交通路网等方面加以改善。
至于房产开发进展,昆明盘龙区中、上坝片区城中村改造项目动迁拆除服务中标候选人公示,这意味着片区拆迁即将启动,完成后将为北部山水新城腾挪出近2000亩土地。
从招标计划看,该片城中村的位置基本位于北部山水新城的北端,绕城高速以外,位置不算好,更需要从配套方面着手,建立起市场信心。
写在最后
一个区域的发展不是一蹴而就的,配套建设也有快有慢,北部山水新城前期发展确实过于缓慢了,错过了黄金时期,接下来必须要抓住教育配套和景观资源的优势,完善其他短板,否则很可能再次被其他片区超越。
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